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65折卖房、3年才卖6套……这个板块被玩坏了?
Original
MJ
南京开盘
2024-05-23
这个时代下,经历阵痛的不止有房东,还有正在卖房的开发商。
(欢迎扫码进入南京开盘交流群,
谢绝中介、置业顾问~)
最近,禄口的新房又开始活跃在朋友圈。
蓝天慧融一套建面约78㎡的2+1户型洋房,一口价105万。折算下来,单价大概1.3万/㎡。
这波降价有多狠?
比起2万/㎡左右的原价,降幅达到7000元/㎡,相当于打65折,不是腰斩但也差不多了。对于新房来说,85折卖房基本是极限,也是划定的红线,现在降这么狠的理由只有一个,不降到这个程度真要烂手里了。
比降价更惨痛的是,降价了销量也不见起色。从2020年开盘至今,整个项目489套房,居然只卖了6套房?这成绩,搁谁心态都崩。
当然,为了卖房,禄口在降价的楼盘不止这一个。
云溪璟园:首付8万起,95㎡133万起。
红豆香江华庭:首付2万起,现房。好家伙,上面说首付8万,这边直接首付2万,就差不交钱直接让你还贷款了……
和昌绿地新悦湾,110㎡,一口价132万,折合单价不到1.2万/㎡。比起1.9万/㎡的原价,63折卖房。
很多时候房价只是结果,房价行不行,直接跟板块挂钩。
回想烈火烹油的2016年,禄口的新房均价还停留在1.2万/㎡左右,但铺天盖地的行情变化,也一样来到了禄口,很快,在巨量的投资需求下,禄口的房子开始供不应求,二手房均价很快爬至1.6万/㎡以上,低总价+高倒挂,投资风险小,回报率高,实在是太适合投资了。
2017年
,1.2万/㎡的朗诗青春街区,
卖光
;
同年,红豆香江华庭所在地块,土拍火速触顶,摇号的房企就有17家之多,
地价已高达12846元/㎡
。
2019年
,1.2万/㎡的翠屏城,收官的712套房
当天卖光
;
2020年
,恒大林溪郡率先
突破2万
/㎡
。
都说盛极而衰,2万/㎡的房价对于禄口而言,终归难以消化,突如其来的口罩,行情急转直下,加上前期新房、二手房的海量供应,一些投资客开始脱手套现,房价就成了牺牲品。2021年开始,禄口昔日的倒挂盘跌回开盘价,甚至跌破1万/㎡。
2022年,倒霉的高价地——红豆香江华庭拿证了,
销许均价才1.95万/㎡,比地价只高出了6700元/㎡。懂点土建的朋友都明白,这个价格,等了这些年,还赚个锤子……
更悲剧的是,这个价格根本卖不动,每套房只好再打个74折左右才勉强维持销售,算下来,
房价跟当年的拿地价几乎持平
,更何况这还是项目苦苦等待5年、熬成现房的结果。
曾几何时,禄口板块容纳了不少来宁年轻人的城市梦想,也承载着不少投资客的升值期望,但如今回归现实的禄口楼市,则成了前期不少投资客的噩梦。
一句话,
现在的禄口供应量,多到难以想象。
新房方面,老盘新盘一锅炖:超级大盘珠江四季悦城、碧桂园星语海、中国铁建栖云府、蓝天慧融花园、中骏融信承露园、红豆香江华府、中海云麓公馆、云溪璟园、云湖悦府。
二手房方面,自住投资一起卖:朗诗青春街区、翠屏城、招商依云郡、奥园金基天著尚居、蓝天星港、恒大林溪郡、和昌绿地新悦湾……关键是,很多项目体量巨大,都是大盘供应,都能算桥北2.0了。
事到如今,除了大行情的变化,前期禄口一波拿地的开发商,也不太靠谱。
恒大、绿地不谈了,禄口曾开发过玺禄苑的古早开发商天印置业早已破产,现在还挂着成批车位求套现。佳兆业在近日,证实了此前被香港法院提出清盘申请的消息,且聆讯时间也已经敲定下来了。实际上,佳兆业近几年频频与法院打交道,光是被法院强制执行的次数也已经上百了。
对于禄口这个只是靠地缘客内循环的板块来说,海量的供应量本就难以消化,前几年火爆的市场行情也只是时代下的缩影,
很多人误以为是板块的热度,实际上只是时代的写照。
现在我们不吹不黑,认认真真来看禄口。
禄口位于江宁的南端,得益于禄口机场的辐射,也是空港新城的重要组成部分,有着重要的枢纽意义。2019年,禄口机场的旅客吞吐量就突破了3000万,并实现了7×24小时口岸通关保障,禄口机场的实力还是不容小觑。
只是,以禄口机场为核心的空港新城,版图铺得有点大了,不仅有江宁禄口,连溧水也划了一部分进来,前者28.39平方公里,后者24.78平方公里。
但对于南京鲜有的人口量来说,光一个禄口机场想左右都顾上,确实很有挑战。另外,两个行政区的组合板块,往往有协同性不太好的掣肘,这一点在南京很多板块身上都有体现,比如南站,比如地铁小镇。
在交通上看,别的不说,从主城去往禄口就要过一道收费站,这在心理上就给了重重一击,10块钱不是什么大钱,但一下子,禄口和主城的心理距离就远了不少。
禄口内部其实地方很大,但整个城市界面更像一个乡镇,内部没啥快速路,红绿灯也比较多,整体的车行体验不太好,对于板块发展来说,是个阻力。一个板块要发展,势必要加紧与主城和其他重要板块的交通,这一点从古至今都是如此。因为只有来往方便了,才能输送人口、输送产业,最终达到板块发展、房价稳固的根本。
更关键的是,禄口处于南京的边缘,这也与当下城市发展回到主城的方向背道而驰。
但时下的行情也让我们感谢禄口,总价百万,也让很多新南京人有了安家南京的选择。
-END-
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